ABD’de konut inşaatı: En hızlı ve en yavaş kentler arasındaki şaşırtıcı fark

Sovyetler Birliği, 1960’larda, 70’lerde ve 80’lerde on binlerce apartman inşa etti; bazıları yalnızca 12 günde kuruldu. Bu hız, komünist planlı ekonomilere ya da kasvetli beton bloklara özgü değil. İsveç’te ve Japonya’da da bugün modern, nitelikli konutlar, Sovyetlerin kullandığı temel yöntem olan prefabrikasyonla fabrikada üretilip birkaç hafta içinde kurulabiliyor. ABD’de ise konut inşaatında benzer bir aciliyet görülmüyor. San Francisco, New York ve Miami gibi konut maliyetlerinin en yüksek olduğu kentlerde, mütevazı büyüklükte bir apartmanın ilk başvurudan tamamlanmasına kadar geçen süre neredeyse beş yılı buluyor.

Bu, ABD’nin 60 kentindeki konut inşaatı sürelerini karşılaştıran yeni bir ekonomi araştırmasının çarpıcı bulgularından biri. Kentler arasındaki fark da dikkat çekici: Kuzey Carolina’daki Raleigh’de bir müteahhit, 20 daireli bir apartmanı, San Francisco’da yalnızca ruhsat başvurusunun onaylanmasını beklerken tamamlayabiliyor. San Francisco’da başvurular bir yılı aşkın süre bekleyebiliyor. Indianapolis’teyse müstakil bir ev, öneri sunulmasından tamamlanmasına kadar altı ayda yapılabiliyor; San Francisco’da bu süre sekiz katından fazla. Bu gecikmeler, zaten milyonlarca konut açığı bulunan ülkede arzı erteliyor. Ayrıca geliştiricilerin personel ve bekleme maliyetleri yeni evlerin fiyatına ekleniyor; süreç, yeterli kaynağı olmayan geliştiricileri baştan caydırıp bazı projelerin hiç yapılmamasına yol açıyor.

Leonardo D’Amico, Evan Soltas ve Audrey Wang’ın çalışması, ruhsat süreçleri uzadıkça konut fiyatlarının yükselme ve konut üretiminin düşme eğiliminde olduğunu ortaya koyuyor. Ancak araştırmacılar, bu ilişkilerin neden-sonuç ilişkisi olduğunu kanıtladıklarını ileri sürmüyor. Hakem değerlendirmesinden henüz geçmemiş çalışma, yayımlanmadan önce değişebilir. Yine de ABD genelindeki konut inşaatı sürelerini karşılaştıran ilk kapsamlı veri setini sunuyor. Araştırmacılar 2000-2025 arasındaki 1,1 milyon ruhsatı ve 2,7 milyon konut birimini derlemiş; bu, söz konusu dönemde ülke çapında ruhsatlandırılan yeni konutların yaklaşık on üçte birine karşılık geliyor.

Belki de çalışmanın en dikkat çekici sonucu, ruhsat alma sürelerinin son 25 yılda ülkenin dört bir yanında belirgin biçimde uzaması. Araştırmacıların örneklemindeki kentlerde, standart bir apartman projesi için ruhsat süresi 2000’de ortalama 0,6 yılken 2023’te 1,5 yıla çıkmış. Müstakil bir ev içinse süre aynı dönemde 1,6 aydan 4,9 aya yükselmiş. Soltas, yakın tarihli bir söyleşide, bir apartmanı onaylamak için “2006’daki barbarlardan” neredeyse bir yıl daha fazla zaman harcamak için geçerli bir neden olup olmadığını şakayla karışık sorguluyor. Konut kıtlığının böylesine ağır olduğu bir dönemde inşaat süreçlerinin yavaşlamak yerine hızlanması beklenmez mi?

Ruhsat süreci, geliştiricinin başvurusunu sunmasından inşaata başlayabilmesine kadar geçen aşamaları kapsıyor. Proje; bina güvenliği ve enerji kurallarından tesisata, imar düzenlemelerinden bazı kentlerdeki estetik ölçütlere kadar pek çok gereklilik açısından inceleniyor. İlk başvurular çoğu zaman kurallara uygun bulunmuyor ve düzeltme yapılması için geliştiriciye geri gönderiliyor. Soltas, farklı kentlerde gerçekten inşa edilmiş projelerin sürelerini doğrudan karşılaştırmanın adil olmayacağını belirtiyor. Bunun yerine araştırmacılar, 2015-2019 arasında her kentte aynı özelliklere sahip standart bir projenin ne kadar sürede tamamlanacağını tahmin etmiş. Karşılaştırılan projeler, 0,15 dönümlük arsada 2.800 fit karelik müstakil bir ev ile daire başına 1.200 fit kare düşen, 20 birimli bir apartman.

Bu yöntem, kentler arasındaki farkların yalnızca Manhattan gibi yoğun yerlerde inşaat yapmanın zorluğundan kaynaklandığı açıklamasını da zayıflatıyor; çevredeki yoğunluk ve proje büyüklüğü analizde sabit tutulmuş. Üstelik ruhsat süresi uzun olan kentlerde inşaat dönemi de genellikle daha uzun. Soltas’a göre, ruhsat işlemlerini zorlaştıran kentler inşaatı yavaşlatan başka yükümlülükler de getiriyor olabilir. Bununla birlikte çalışma, gecikmelerin tam olarak nedenini saptamak üzere tasarlanmamış ve araştırmacılar tek bir “suçlu” göstermiyor. Kaliforniya’da bazı projelerin kapsamlı çevresel incelemelere tabi tutulmasını gerektiren CEQA yasası olası etkenlerden biri. Özellikle büyük apartman projelerinin bu incelemelere girme ihtimali yüksek; Kaliforniya, konut erişilebilirliğini zorlaştırdığını kabul ederek birçok projeyi inceleme kapsamından çıkarmaya başladı.

Ülke genelinde ruhsatların neden yavaşladığı ise daha belirsiz. Standart apartman projesinin altı ay içinde onay alma olasılığı 2000’de yüzde 71 iken 2025’te yüzde 44’e düşmüş. Süreler 2023’ten beri biraz kısalmış olsa da bunun pandemi dönemindeki artışın geri alınması mı, yoksa son yıllarda benimsenen konut yanlısı politikaların sonucu mu olduğu bilinmiyor. İmar kurallarının da geçmişte yaygınlaşmalarından bu yana daha kısıtlayıcı hâle geldiğini gösteren başka ekonomi araştırmaları var. İnşaat yönetmeliklerinin giderek genişlemesi de gecikmeleri artırmış olabilir. Daha sıkı güvenlik ve enerji standartları yararlı görünse de, çok daireli konutlara karşı işleyebilir ve maliyetleri artırabilir; getirilerinin bu maliyetleri karşılayıp karşılamadığı her zaman gösterilmiş değil. Yapılmayan konutların bedeli, daha çok Amerikalının eski konutlarda yaşamak zorunda kalması.

Bugünün birçok inşaat şartının, özellikle enerji verimliliğine ilişkin olanların, değerli olduğuna karar verebiliriz; ancak önce toplam maliyetlerini bilmemiz gerekir. Bu konuda hâlâ yeterli bilgi yok. En azından Grand Rapids’te bugün yapılmasına izin verilen bir apartmanın New York’ta güvensiz olacağını varsaymak için açık bir neden bulunmuyor. Peki kent, bu ek ruhsat süresi karşılığında tam olarak ne kazanıyor? Artık New York Belediye Başkanı Zohran Mamdani, gecikmenin ne kadar olduğunu kesin bir sayıyla ifade edebilir.